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國務院首個土地二級市場規范文件全面實施,快來看看新規定!

發布時間: 2019-07-24 來源: 房地在線

摘要:盤活存量土地、完善土地二級市場建設已經成為土地市場制度建設的重要一環。

“自上個世紀九十年代土地有償出讓市場建立以來,土地出讓被普遍認為是我國土地使用從計劃轉向市場的重要標志,各級政府對一級土地收儲、整理、出讓都空前重視,一級市場得到迅速發展。相反,二級土地市場卻因各種原因發展相對遲緩和滯后。目前,隨著國家經濟發展方式轉變,高效、集約使用土地已成為市場普遍共識,二級市場的需求日益強烈。盤活存量土地、完善土地二級市場建設已經成為土地市場制度建設的重要一環。”

7月19日,國務院辦公廳公布《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(以下簡稱《意見》),提出要建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場,市場規則健全完善,交易平臺全面形成,服務和監管落實到位,市場秩序更加規范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

《意見》是首個專門規范土地二級市場建設的國務院文件,自然資源部7月22日召開《意見》新聞發布會,介紹《意見》相關內容。

1、《意見》相關內容

《意見》明確了土地的轉讓形式,將導致土地使用權轉移的行為都視為土地轉讓,實施統一監管。通過優化轉讓的交易規則、完善土地分割或者合并轉讓政策,實行差別化稅費等改革舉措,激發市場活力,促進存量土地進入市場盤活。

《意見》針對劃撥土地出租長期存在的不規范問題進行了規范,簡化了審批方式。在土地抵押方面,明確自然人、企業均可以作為抵押權人。支持在養老、教育等社會領域投資的企業,以有償取得的建設用地使用權進行抵押融資。

出臺《意見》是堅持和完善社會主義市場經濟體制的重要舉措,是推進“放管服”改革優化營商環境的重要舉措,是促進節約集約用地、加快推動經濟高質量發展的重要舉措。

2、《意見》出臺背景

與土地一級市場相比,我國土地二級市場長期處于自發分散狀態,存在以下問題:一是交易規則不健全。有關管理規定分散,且大多起草時間比較早,限制條件多,難以滿足當前發展需要;二是交易信息不對稱,市場未充分形成,交易機會不充分;三是交易平臺不規范。四是政府的服務和監管不完善。一些地方交易程序復雜、環節多、周期長,市場不夠規范,矛盾和糾紛多發。

為有效解決存量土地盤活利用,促進一二級市場協調發展、加快建立城鄉統一的建設用地市場,自然資源部在全面總結試點經驗的基礎上,形成了《意見》。

3、試點情況及成效

《意見》是在開展試點探索、總結提煉試點經驗的基礎上形成的。在北京市房山區等全國34個市(縣、區)開展為期兩年的土地二級市場試點期間,34個試點地區共出臺各類交易細則和配套措施337份,形成了較為完善的土地二級市場政策體系,已具備在全國面上推廣的條件。

34個試點地區共轉讓土地6112宗,面積10.5萬公頃(157.5萬畝),成交金額968.74億元,轉讓宗數同比增長21.1%,面積增長了16倍,成交金額同比增長96.8%;出租土地6117宗,面積0.56萬公頃(8.4萬畝),其中19個試點地區收取劃撥土地出租收益4.02億元,同比增長7.2%;抵押土地26084宗,面積6.17萬公頃(92.5萬畝),涉及金額22050億元,抵押宗數和金額同比分別增長28.8%和52.2%。

4、《意見》的創新亮點

《意見》明確了交易規則,明確了什么能交易、什么不能交易。創新了運行模式,解決了在哪交易、由誰交易、怎么交易的問題。各地要在市縣自然資源主管部門現有的土地交易平臺或機構的基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平臺,同時,優化交易流程,交易雙方可以自行協商交易,也可以委托平臺公開交易,政府要加強事中事后監管,對于價格異常的,政府可以依法實行優先購買權,維護市場平穩運行。加強了服務和監管,積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”,培育和規范中介組織加強市場監測與調控,健全以“雙隨機、一公開”為基本手段,以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制,全面提升土地市場領域政府治理能力和水平。

5、結語

在新增土地供應嚴格受控的市場行情下,開發商拿地的目光已經轉移至土地二級市場,但二級市場的土地不僅存在出讓人的潛在債務風險,還存在土地使用權本身權利瑕疵的風險,無形中增加了開發商獲取土地的成本和風險,就目前來看,相較于土地一級市場的信息公開程度,土地二級市場的信息公開方式仍然有較大的局限,這就催生了市場上不同信息平臺的出現。由于各項交易信息缺乏透明性、政府監管存在漏洞,導致受讓方需要安排大量的人力、物力、財力進行二級土地拓展。

未來,隨著《意見》的全面實施,將加強土地使用權轉讓市場的監管、規范交易流程、嚴格責任追究等。借助不動產統一登記的全面實施,不同類型土地的權屬登記將更加完善。產權明晰更加有助于存量土地的盤活,同時也降低了土地受讓方的信息不對稱風險,使需求方更愿意通過二級市場獲得優質土地。同時通過搭建全國性的土地信息平臺、交易平臺有利于實現供需雙方的高效匹配,促進二級市場交易,并將在一定程度上改變我國建設用地市場的供需結構。

聲明:本文為房地在線原創內容,轉載請務必注明來源及出處。


責任編輯:趙靜

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